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雑貨店出店においての物件選びについて


はじめまして。来年の5月頃を目標に雑貨店を開きたいと考えています。
先月から、店鋪を探しています。本などの情報から5~10坪で家賃10万以下の小さな物件が良いと思い、探しているのですがなかなか見つかりません。

今、目を付けている物件が、駅からすぐ近くで2階建ての小さなビルの2階です。(2階と言っても、1階が階段を降りていくタイプなので中2階みたいな感じです。1階が花屋で2階の隣が美容院です。)家賃は少し予算オーバーですが13万です。駅からも近くわりと静かで私のイメージに、まあまあ近くていいかなと思っているのですが、広さが25、47坪もあります。
最初は人を雇わずひとりでやっていこうと思っているので25坪というのはあまりに広すぎると思い、壁か何かで仕切りをつくり10坪を店鋪にし、15坪をストックに使い、何年か後に軌道にのってきたら店鋪部分を広げていくという方法もありかなと思っているのですが、ずばりこの考え方はおかしいでしょうか?もっと小さな物件を探した方が賢明でしょうか・・・

御意見よろしくお願いします。

A 回答

ご質問の件ですが、ポイントは2つあると思います。
1.立地、物件が、店舗コンセプト、来店客の属性にマッチしているか。
立地場所そのものはご希望に合っているとのことですが、中2階という点はいかがでしょうか。たとえば、美容院や、専門店などは、固定客が中心なので、1度お客さんを確保してしまえば、2階でも問題ないことが多いですが、逆に飲食店などは、入りやすいことが絶対条件なので、店前の通行量や視認性(目立つこと)が非常に重要です。

ご検討中の雑貨店は、どちらのタイプでしょうか?中2階でやや入りにくくても、固定客中心に考えるのならマイナスは少ないと思いますが、通りがかりの人に気軽に入ってもらえることを重視するなら、やはり1階よりは中2階の方が劣ると思います。
一般的に1階より2階がぐっと賃料が下がるのはそのためです。
1階である必要があるかどうかは、そのお店がどのようなお客さんにどのような売り方をしていくか、ということによってきます。イメージする顧客の立場で考えてみてください。

2.収支計画から考えて、賃料負担が可能かどうか。
予想の売上、費用を厳しく見た上で、家賃が安定して支払えるかどうかじっくり検討して下さい。店舗や事務所は、一度契約してしまうとマンションのようにすぐに解約できないことも多いですし、初期費用(仕入、移転、内装、敷金等)に相当の支出があると思いますので、何度もシミュレーションしてみて下さい。

1.2.を考えた上で、13万円、中2階でも自信をもっていけそうであれば、場所が余るのはそんなに気にされなくてもよいと思います。ただ、やはり開業時に家賃は固定費として重い負担ですので、お話を聞く限りはややリスクがあるかもしれません。