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競売物件のリースについて


現在飲食店をはじめるために店舗を探していまして好条件な物件があったのですが、競売物件のリースでした。ビルは区画所有になっており、ビルの所有者との賃貸契約を結んでいるAさんがリースの貸主になってます。

差し押さえが来ているのは所有者に対してであり、Aさんは新法制定前の契約なのでもし競売で第三者が落札してもAさんに対しての立ち退き要求はできないから大丈夫です。と不動産屋から説明を受けました。もちろん所有者と私とでの契約も可能ですがあえて危険な事はしませんと言う事です。

所有者とAさんとの間の賃貸契約書には転貸に関する記載がなく、二者間に弁護士をはさんで口頭で転貸の許可をしているとの事でした。これは法的な効力がありますか?
また、何を確認すれば安全であることがわかりますか?
競売はイメージが悪いですが、しっかり対応を考えていれば得な事もあると思っているのですが・・・やはり素人が手を出すのは危険でしょうか?

A 回答

競売を申し立てられている物件を転貸によって借用しようということでしょうか。
元の賃貸借契約が有効なので(立退きが請求されないので)、又貸しの契約も安全だと言う論法なのでしょうか。
文章を読んだだけで、断定的なことは何ひとつ言えないことをお許しください。

「新法制定前」の意味をご存知でしょうか。賃借人が競売に対して保護されるのは

1.抵当権の設定前に賃貸借契約が結ばれていること
2.3年以内の賃貸借契約が結ばれていること

1か2のいずれかの場合であり、2の場合は今の契約が有効なだけで、最長3年間しか有効ではありません(入居が可能=立退きを請求されない)
新法というのは、2の短期賃貸借権の保護を廃止するという法律で、これが施行されれば抵当権設定より後に契約した賃貸借人はいっさい保護されなくなります。

もうひとつ、弁護士をはさんで云々についても、なんとも言えません。口頭での約束に法的な効力はありますが、常識的には、争った時の対抗力はないでしょう。弁護士がそんな幼稚な理屈を言うでしょうか?
約束をあとで否定された場合には、Aさんは賃借人として保護されてもAさんから転貸を受けている転借人は保護されないのではないでしょうか。転借人は、物件が競売されることを承知で借りるのですから、保護する必要がないと判断するのが普通です。

さらに気になることはAさんがなぜこの場に及んで貸そうとするのでしょうか?競売が実行され新所有者との契約関係をスッキリさせてから貸す方が、ずうっと有利な条件でいい入居者を見つけられると思うのですが・・・
ご自身がおっしゃるとおり、イメージが悪かろうが「しっかりした対応を考えていれば・・・」良いのでしょうが、どんな対応を準備されているのですか?

しかるべく料金を支払って弁護士なり不動産コンサルなりを雇い、直接相手の主張を聞かせ、事の真偽を確認できる、責任の取れるパートナーが必要ではないでしょうか?
ぜひ、トラブルに巻き込まれない自主的な判断をしてください。相手の業者や弁護士は、責任を取ってくれません。自分の身は、自分で守ってくださいね。そのための専門家も自分で雇う必要があります。